Kaufen oder Mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen

Sind Immobilien immer eine sichere Geldanlage und ein Mittel für die Altersvorsorge? Gerd Kommer räumt mit diesen und vielen anderen Behauptungen rund um das Thema Immobilie auf.

Gelesen im Juni 2022. Auf der Amazon Seite finden Sie mehr Details und Rezensionen. Wenn Sie es nicht so mit dem Lesen haben, empfehle ich Ihnen Audible auszuprobieren. Audible ist im ersten Monat kostenlos und Sie können dort fast alle Bücher auch als Hörbuch hören. Ich will Audible nicht mehr missen.

Gerd Kommer - Kaufen oder mieten?

Langfristig bieten Immobilien nur niedrige Renditen.

Immobilien sind mit hohen Risiken behaftet und schwanken stark im Wert.

Fast alle Informationen über Immobilienpreise- und/oder -renditen sind interessengetrieben. Makler, Banken, Bausparkassen und Bauträger verdienen prächtig am Immobiliengeschäft.

Wenn man die Inflation berücksichtigt, ist die langfristige Preisentwicklung nicht so gut wie behauptet.

Die realen Wertsteigerungsraten zwischen 1890 und 2020 lagen in den USA bei 0,6% im Jahr, in Norwegen bei 1% und in Frankreich bei 1,2%. Von 1891 bis Anfang der 1970er Jahre betrug die Rate durchschnittlich 0%. Während dieses Zeitraums gab es zudem viele Phasen mit markanten Rückgängen.

Von Anfang 1981 bis Ende 2009 verlor die durchschnittliche deutsche Immobilie unter Berücksichtigung der Inflation kumulativ 30% an Wert.

Die weltweit längste Datenreihe, der Herengracht Index, zeigt die Wertentwicklung von ein paar Hundert Patrizierhäusern an den Herengracht- und Prinsengracht-Kanälen in Amsterdam seit 1628 wieder. Immobilien in sehr guter Lage. Inflationsbereinigt betrug der Wertzuwachs 0,35% pro Jahr. Wiederholt Verlustphasen von 60 bis 80 Prozent.

In den Wertsteigerungsraten, selbst den inflationsbereinigten, sind wichtige Faktoren wie Kauf- und Verkaufskosten, Instandhaltungskosten, Zinskosten und Qualitätsverbesserungen nicht berücksichtigt.

In Deutschland belaufen sich die Käuferkosten zum Beispiel auf 8,4 bis 11,4 Prozent des Kaufwertes, bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eventuellen Maklerkosten. Beim Verkauf fallen im Durchschnitt 3,4 Prozent an Kosten an. Diese Positionen sollten bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden.

Viele Menschen fallen dem 1%-Nebenkosten-Marketingmythos zum Opfer.

Geschätzte Instandhaltungskosten in Höhe von 1% des Immobilienwertes sind viel zu niedrig. Realistischer sind eher 1,5%. Bei hochwertigen Immobilien und freistehenden Einfamilienhäusern liegen sie sogar bei 1,7 bis 2,5 Prozent.

Wenn man die Gesamtrendite auf das eingesetzte Kapital vergleicht, ergibt sich ein ernüchterndes Bild. Beim Vergleich der Rendite eines durchschnittlichen deutschen Eigenheimbesitzers mit der eines Mieters, der in derselben Immobilie lebt und sein Geld am Kapitalmarkt zu 60% in Aktien und 40% in Anleihen investiert, ergibt sich für die Jahre von 1970 bis 2020 das folgende Bild. Sowohl bei 100% Eigenmittelfinanzierung als auch bei 30% lagen in sechs von zehn Fällen die Mieter beim Endvermögen vorn. Teilweise mit großem Vorsprung. Wegen des starken Preisanstiegs in den Jahren 2010 bis 2020 lagen die Mieter zurück. Allerdings fällt der Unterschied hier kleiner aus.

Für den durchschnittlichen deutschen Eigenheimkäufer in den vergangenen 51 Jahren wäre es rentabler zu mieten als zu kaufen.

Aktien sind langfristig die ertragsreichste aller Anlageklassen, ertragsreicher als Immobilien, verzinste Einlagen, Gold, Rohstoffe, Kunst, Oldtimer oder andere Sammlerobjekte. Das zeigen viele Untersuchungen.

Ein Haus inklusive Garten in Schuss zu halten, ist nicht nur teuer, sondern erfordert auch viel Zeit und Arbeit.

Das Zwangssparen ist ein Argument für den Kauf. Immobilienkäufer muss den Kredit bedienen, auch wenn es mal eng wird. Eher wird auf den Urlaub verzichtet.

Würden Mieter genauso viel Geld in die Vermögensbildung stecken wie Immobilienkäufer in ihr Wohneigentum, stünden sie langfristig besser da.

Viele Mieter unterliegen der Versuchung zu konsumieren, anstatt zu sparen: ein größeres Auto, teurere Urlaubsreisen und Hobbys, sowie Markenklamotten.

Das höhere Vermögen von Eigenheimbesitzern gegenüber Mietern sagt etwa genauso viel über die Rentabilität von Immobilien aus, wie das statistisch höhere Vermögen von Ferrari-Besitzern gegenüber VW-Polo-Besitzern etwas über die Rentabilität von Ferraris aussagt.

Im Laufe einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren mit einem Fremdkapitalanteil von 70% geben die Eigenheimbesitzer für Anschaffungskosten, Zinsen, Instandhaltung und Versicherungen genauso viel oder sogar mehr als vergleichbare Mieter für die Miete. Diese Kosten bilden genauso wenig Eigentum wie Mietzahlungen.

Wahrscheinlich werden die Einkommen in Deutschland stärker steigen als die Quadratmieten.

Sehr vieles spricht für Mieten, zum Beispiel bessere Rendite am Kapitalmarkt, geringere Risiken und höhere Flexibilität.

Immobilienkauf sicher nicht gegen Krisen ab. In einer größeren Krise fällt der Wert von Wohnimmobilien stark und über viele Jahre hinweg.

Die Forschung hat vielfach bestätigt: Eigenheimbesitzer sind weniger mobil als Mieter.

Flexibilität, etwa was Jobangebote in anderen Regionen angeht, einen anderswo lebenden Partner oder Kinder, die im Alter unterstützen können, ist ein weiteres wichtiges Argument fürs Mieten.

Pendelzeiten von Mietern sind im Schnitt kürzer als die von Immobilieneigentümern.

Eigentümer verbringen die letzten Lebensjahrzehnte oft in viel zu großen Häusern oder Wohnungen.

Lassen Sie sich nicht von den Maklern und Banken mit den Pro-Kauf-Argumenten einlullen. Prüfen Sie genau, ob ein Immobilienkauf für Sie Sinn ergibt. Das ist viel seltener der Fall, als die meisten denken.

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Foto von PhotoMIX Company

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